背后是当地楼市压力 80岁前离世房贷谁来还？

  ■ 近日，“广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息引起热议。中信银行南宁某网点个贷经理对记者表示，确实有这一政策，但还在预热阶段，没有正式推出。另外，多家房企相关营销人员也称已知悉该项政策，个别房企明确表示“已在跟进”。

  ■ 2022年11月，南宁楼市也曾因“买房享受免费乘坐10年地铁”活动引发关注。记者发现，花式上热搜背后，是南宁楼市面临的压力。

  ■ 记者注意到，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月；新房供求创下近年来新低；新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月。

  ■ 同时，也有网友发问，“如果人在80岁前没了，房贷没还完怎么办？”北京市鑫诺律师事务所魏俊玲律师告诉记者，继承人继承房子之后，《民法典》规定继承人要在财产范围之内进行承担债务。

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  为啥南宁出现此政策？

  二手房价格连续下跌，新建住宅库存去化需20个月

  记者注意到，在上述政策之前，南宁部分楼盘项目还推出低折扣、一口价、送车位、特价房等花样繁多的优惠措施，甚至包括“购买任一项目住宅享受免费坐地铁10年”的福利活动。

  记者注意到，在上述政策和“另类”优惠活动背后，反映的是南宁楼市的现状。

  国家统计局数据显示，南宁二手房价格自2021年7月开始下跌，截至2022年底，已经连续下跌18个月。另据安居客数据，今年2月份以来，南宁二手房均价为10534元/平方米，比2022年同期下跌4.67%，较2021年7月的高点1.16万元/平方米，下跌幅度达到了9.48%，跌回2018年的水平。

  在新房供求方面，南宁创下近年来新低。广西中原地产数据显示，2022年南宁市商品住宅供应351万平方米，同比减少59%；成交498万平方米，同比减少26%；成交均价为12500元/平方米，与上年基本持平。

  不仅如此，南宁库存去化周期也比较高。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月；其中去化周期最长的邕宁区达到了25个月。

  在此背景下，南宁推出各种政策促进房地产发展。2022年9月，南宁推出16条购房政策；2022年9月29日，南宁市住房和城乡建设局通报，拥有一套住房再次购买商贷最低首付调整至30%等；1月31日晚，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为LPR减60个基点。

  记者注意到，多番政策提振下，目前南宁楼市已出现回暖迹象。

  据南宁市住建局官网数据，今年1月21日-1月27日，南宁全市商品房网签成交套数同比增幅为415.79%，成交面积同比增长638.13%。

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  离世前没还完房贷怎么办？

  继承人承担债务，多地银行曾叫停“接力贷”

  针对有人提出“如果人在80岁前没了，房贷没还完怎么办”的问题，魏俊玲律师告诉记者，继承人继承房子之后，《民法典》规定继承人要在财产范围之内承担债务。如果房子价值1000万元，贷款还剩200万元没有还。在继承人继承房子之后，债务的200万元包含在这1000万元中，那么这200万元就应该由继承人来还，这是债务的逻辑。

  《民法典》规定，分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务……继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

  记者梳理发现，2022年4月，广州曾有银行启动“接力贷”。“接力贷”的主贷款人年龄需要在18到65岁之间，按子女年龄最长贷30年。也就是借款人为了延长贷款期限，或者增强还款能力，跟父母或子女中任意一人，作为共同借款人来申请住房贷款。而后，“接力贷”被叫停。据多家媒体报道，上海有些银行已经叫停了“接力贷”“合力贷”业务，比如兴业银行、招商银行的相关工作人员均向媒体表示，在受理客户相关贷款等按揭业务时，都会做审慎的贷前调查，加强借款人的第一还款来源审核。

  2022年8月4日，北京市住建委发布消息称，中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等3宗试点地块的住房时，将给予优惠。具体的政策支持包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%；其子女可作为共同借款人申请贷款；以及相应的贷款优惠利率。

  解读

  违约率是评价此类政策的重要标尺

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，这一新规某种程度上照顾了一些老年人或者中老年人的购房需求，“（在此新规下），一些中老年朋友贷款的年限30年是可以贷足的，这考虑到退休年龄、收入状况，延迟退休后其实是有收入保障的。”

  严跃进强调，理解相关政策要厘清三个概念。“房贷贷款领域存在三个重要的概念——贷款时长、年龄限制、还贷期限，此类概况若出现混淆，则容易对社会公众产生误导，进而影响政策的公信度。”

  严跃进解释道，贷款时长实际上指贷款年限，指借贷双方约定的从借款日期到还款日期之间的时间长度。

  至于年龄限制，严跃进说：“贷款年龄限制设定有基本逻辑和出发点，即要求自然人具备完全民事行为能力，通俗理解是该购房者不会违约。在房贷领域主要是指18-70周岁之间的成年人，即要申请个人按揭贷款，其年龄必须为18-70岁。实操过程中，部分城市会设定为18-65岁。此次南宁‘房贷年龄期限延长至80岁’，其购房者年龄也是限制在小于70岁的。”

  至于还贷期限，严跃进表示，严格说，还贷期限是指“房贷的年龄期限”，等于贷款人年龄和贷款年限相加。“类似表述比较拗口，可以理解为‘购房者最迟需要在哪一年还清贷’。”

  严跃进表示，截至2月13日，南宁“房贷年龄期限延长”新规尚没有业务落地，但引起社会公众的讨论。他称，此次政策依然有值得肯定的出发点，社会大众无需苛责。

  严跃进表示，如果能把专业术语转化为通俗解读，此次南宁房贷政策事件的舆论反应可能会不同，之所以引起关注，就在于“房贷年龄期限延长至80岁”这句话比较拗口，很容易误解为“鼓励80岁的老年人购房”。可以把此类政策通俗表达为“偿清房贷的年龄期限为80岁”“部分人员贷款年限可以由20年增加为30年”“信贷人员按照80岁的标准给你计算可以贷几年”，类似表述更加清晰易懂。

  同时，严跃进表示：“从商业属性理解这个政策，违约率是评价此类房贷政策优劣的重要标尺。各地若是涉及‘房贷年龄期限延长’的政策创新，其关键是要去测算此类房贷是否有违约的可能，或者说房贷是否有足额、及时收回的可能。”

  成都商报-红星新闻记者 强亚铣 谢雨桐 王辰元 张炎良 实习生 李逸凡